加强物业设备管理 提高节能降耗效益

       2003年以来，笔者一直从事公共建筑弱电系统工程顾问的工作，其中有多达两年的时间从事空调系统运行优化工作，和物业管理工作有密切交叉，对此深有切身体会。本文从物业管理业外人士角度来探讨物业管理和节能的关系。
       一、智能建筑的发展对传统物业管理的挑战
       智能建筑经过近20年的大发展，在中国已有3万栋以上的大型公共建筑，传统的物业管理迫切需要适应这一新的形势。
       因为建筑物的设计寿命为60年，而建筑物的建设周期仅仅占3~5年。假设物业管理对智能公共建筑的参与从建筑物建设的第三年开始，则物业管理的运作时间长达建筑物寿命的96%，其运作和管理水平对建筑物智能化的影响是不言而喻的。因此，作为现代化城市管理重要组成部分和房地产开发经营的延续与完善，物业管理企业对智能化设施的管理本身远比智能化系统设施的建设更重要。
       物业管理承担着智能建筑运行和维护的职能。在建筑全生命周期中，智能公共建筑建设期的投资占25%，而运行期费用（设备维护费用、能耗费用和人工）占到了 75%。
       1、物业管理的现状
       目前除极少数物业管理公司初步实现现代化管理外，大部分管理状态甚忧。很多建筑虽然建设了智能化系统，却并未达到智能化的效果。
       智能化系统中最为复杂的是楼宇自控系统，其本身具备节能管理功能，可以获取相应的经济效益，但实际上BAS目前的应用水平却相当低，其主要原因有：
       （1）25%的监测值是不准确的，需要观察和整改。如泵并未启动而流量值却不为零、冷量计读值完全不合理等现象比比皆是，物业管理者却毫无察觉，高级的设备仅仅作为摆设。如锅炉供水温度在启动时间采样显示不准确的实例：锅炉设定的最高出水温度为80℃，而显示最高温度却达150℃， 且出现了负跳变（对温度物理量这是不可能存在的）。又如，有一台泵全关时流量计显示流量达40m3/h，原因是安装时没有调零或运行时没有及时维护等。
       （2）系统的控制性没有被优化，表现为控制精度低、阀门反复振荡、冷水机组供回水温差小等故障。如上海某大楼盛夏某天的供回水温度，冷冻水供回水温差只有2℃。
       （3）因物业管理人员技术素质低或各系统的接口没有处理好而导致部分系统处于手动的状况普遍存在。我们常常看到，明明BA系统功能完好，但物业管理人员让它运行在手动状态。而国际公认的观点是：和手动相比，自动控制能够节能10%以上。
       分析以上存在的问题，表明智能化物业管理的核心任务之一是优化智能化系统，优化的目的是最大限度地减少运行费用和成本，优化的思想应当建立在智能建筑建设和运行的基础核心之上。
       2、物业管理对智能建筑的效用举足轻重
       在我国20年的智能建筑建设过程中培养了一大批相关技术人才，专业的弱电监理公司也逐渐成长。但是，经常看到监理公司和大部分专家都致力于公共智能建筑的建设前期，尚未建立全过程的咨询和优化体制。只有物业管理承担着运营管理的全过程，所以，竣工后存在的大量问题必然反馈到物业管理部门，由物业管理人员去承担和解决。因此，物业管理是真正了解智能建筑各系统的建设状况、优点和缺陷的载体。作为这样的载体，物业管理工作的压力可想而知，物业管理工作任重而道远。
       二、物业管理企业要更新管理体制
       1、应当从酬金制过渡到承包制
       产生上述现象的根本原因除了建设时遗留的问题外，还有传统物业管理的体制跟不上建筑智能化快速发展的原因。
       物业管理体制有酬金制和包干制两种方式，上海地区物业管理运营以酬金制为主，大约占到70%，包干制约占30%。酬金制执行时，能源消耗费用和物业管理部门的收入没有直接关系，能耗费用按面积分摊给末端用户；包干制则由物业管理部门承担能耗费用。如执行酬金体制的管理，则很难将节能改造工作做好，因为物业管理部门的主要职责之一是维持建筑物设备系统的正常运行，避免用户的投诉。而有可能影响正常运行秩序的节能改造会被该部门视作一种麻烦，不仅不能激发物业管理工程部门的积极性，反而成为阻力。这种情况在国外也是一样，因此，欧盟会议在2002年关于建筑节能指导书中专门分析了这一情况。现在企业更愿意将宾馆和医院作为建筑节能改造的对象，原因就在于这两类公共建筑的能耗费用都是由业主本身承担的。
       2、物业管理应推行以设备管理为基础的法治理念
       物业管理以服务为产品，其管理的任务是安全和卫生、舒适和方便、物美与价廉、及时与周到，并要满足功能性、经济性、安全性、时间性、舒适性、文明性。以我们国内目前的现状来分析，一家质量较好的物业管理公司，为业主服务的概念是比较深入人心的，但对如何提供物美和价廉的服务，如何满足经济性的要求则不够重视，与真正的需求尚有很大的距离。
       在国内，物业管理盛行“人性化管理，以人为本” 的理念。但从能耗管理角度审视这个理念是有问题的，因为人性本身不具有主动节能性，相反会追求舒适和方便而不断地耗能。典型的例子是在没有制度约束的条件下，人们在离开工作场所时常常不关灯或不关空调甚至在光照度足够的情况下还会开灯。因而，“以人为本”实际上是人治，而不是法治。相比之下，在国外物业管理推行的“facility management”理念才是法治。因此， 物业管理部门在能耗管理上应当转变理念。
       3、物业管理企业需要优化人才结构
       建筑智能化的高科技特性和物业管理的核心优化任务决定了对高端人才的迫切需求。当前，物业管理公司的人才结构与实际需求有很大的差距，不少是房产管理人才结构的延伸，即使比较好的物业管理公司也都普遍缺乏高端人才。形成对比的是，香港太古城的物业管理公司有很多高学历人才在做楼控系统的优化工作，他们把优化工作分解成一个个的项目进行研究和实施，并取得了很好的经济效益。为了做好智能建筑的各个子系统的维护和优化工作，他们的人才配备也具有专业齐全的特点。下表为太古集团采用降低静压法后每月节约的风机能耗数量和总的节能量。

       
       国内的物业管理公司即使是境外物业公司在大陆的分部，人才的配备上仍有很大的缺口，工程师相对缺乏，更不要说高端人才。许多操作人员虽有较丰富的现场工作经验，但他们对新事物、新技术并不敏感，喜欢用经验取而代之，尤其是缺乏系统的知识和概念，因而不能发现影响运行成本的问题和因素，比较常见的就是摈弃自动化的楼控系统不用，习惯以手动控制。为了适应现代楼宇及自动控制系统的管理，物业公司配备高端人才刻不容缓。
       4、过渡时期可推行节能托管制
       物业管理企业的经济和技术力量要维持合同能源管理的成果绝非易事。而招聘适宜的技术力量在经济上和人力资源上都有困难。节能改造公司对能量管理实施托管可能是过渡时期一个好的形式。
       5、聘请咨询机构或专家解决高端人才缺乏是过渡时期的一种解决办法
       鉴于目前人才市场缺乏高端楼宇自控系统人才，又考虑到高额的人才成本，聘请咨询机构或专家解决楼控系统的优化问题不失为过渡时期的一种方法。咨询机构的介入方式可以是日常的，也可以列课题、达到指定目标的方式进行。相信这也是短期内取得较明显效益的方法。
       三、当前物业节能管理的方法和措施
       1、“行为节能”是首选
       国内建筑最大的浪费能耗在于空调季节开窗的陋习，这一现象广泛存在于各类公共建筑之中，这一陋习不改变，节能无法取得大的成果。美国纽约州建筑节能条例第一条强调：建筑物围护的所有连接点和渗漏的地方都是空气的泄漏源，包括门窗框、屋顶、墙和地板外接口的孔和缝、外墙的空调管缝、电力和电讯管道入口、厨房和厕所的进出水管道接缝等。而我们门窗洞开，相比发达国家，行为节能差距很大。
       其次，浪费能耗陋习表现在夏天室内温度设定过低，冬天设定过高。而每不适宜地多设定1℃的室内温度，将平均多浪费10% 的空调能量。
       当然，要物业管理企业来规范终端用户的行为，目前在体制上是有困难的，所以需要国家加大有关法规的建设。
       2、物业管理节能应以管理节能和工艺节能为主
       制订以节能为目标的规章制度可以有效地实现节能。管理节能是低成本的，管理节能包括：控制用水系统的跑、冒、滴、漏现象；巡视楼层公共区域照明在无客户时是否按时关闭，晚间公共区域空调是否关闭，卫生间照明及排风扇开闭是否符合要求等，并将情况及时反馈给总值班；及时调整卫生间冲水阀门的使用状态，杜绝长流水现象。每天做好能源消耗记录，要求数据准确。值班人员和暖通人员做好每日用电抄表和操作状态记录，做好能耗的统计分析，发现能耗异常及时报告分析。
       在未使用能量管理平台时，工艺节能能够较大幅度地提高建筑能效。例如，保持楼控系统的完好和自动控制功能的正常启用，过渡季节能严格按照室外温度确定冷水机组的开启时间，这些都是几乎不需要成本却能够节能10%的工艺手段。
       3、实施节能改造
       物业管理也要创造条件进行现代化节能改造，改造应当以能耗计量数据为依据。目前节能改造有两个重点：一是公共建筑普遍存在静态水力失衡问题，静态水力平衡的实现可以大幅度地节约传输能耗；二是空调系统控制策略的优化。
       四、结束语
       建筑智能化的快速发展对物业管理企业形成了挑战。要解决这一问题，物业管理行业宜从机制改革着手，从薪酬制过渡到承包制，并推行以设备管理为基础的法治理念；在条件许可时，优化人才结构。物业管理宜将优化智能化系统作为核心任务之一，以达到降低能耗和运行费用的目的。公共建筑的节能改造并不一定非要巨大的费用投入才能达到节能的效果，行为节能、加强管理和改进空调系统、照明系统的运行工艺也能取得良好的节能效果。